ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน ตัวเลขที่มักจะทำให้เจ้าของที่ดิน "ตกใจ" มากที่สุดคือ **ภาษีธุรกิจเฉพาะ** เพราะมีอัตราสูงถึง 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วทำไมเราต้องจ่าย และมีวิธีไหนบ้างที่จะไม่ต้องเสียภาษีตัวนี้?
ทำไมต้องมีภาษีธุรกิจเฉพาะ?
รัฐบาลจัดเก็บภาษีประเภทนี้เพื่อป้องกันการ **"เก็งกำไร"** อสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น หากคุณซื้อมาแล้วขายไปอย่างรวดเร็ว กฎหมายจะมองว่าเป็นการทำธุรกิจ จึงเรียกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าปกติ
สูตรการคำนวณ:
ราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้อันที่สูงกว่า) x 3.3% = ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
*3.3% มาจาก ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของตัวภาษี (0.3%)
ใครบ้างที่ต้องจ่ายภาษีตัวนี้?
คุณจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง ดังนี้:
- ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น **ไม่เกิน 5 ปี** (นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ถึงวันขาย)
- ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านในฐานะ **"เจ้าบ้าน"** ติดต่อกันไม่ถึง 1 ปี
ช่องว่างที่ทำให้คุณ "ไม่ต้องจ่าย" (การยกเว้น)
กฎหมายมีข้อยกเว้นไว้สำหรับผู้ที่ไม่ได้เจตนาเก็งกำไร ดังนี้ครับ:
- ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน: หากมีชื่อเป็นเจ้าบ้านเกิน **1 ปี** จะได้รับยกเว้นทันทีแม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี
- ถือครองเกิน 5 ปี: หากถือครองมานานเกิน 5 ปี จะเสียเพียง "ค่าอากรแสตมป์ 0.5%" แทน ซึ่งถูกกว่ามาก
- ถูกเวนคืน: การขายที่ดินเนื่องจากการถูกเวนคืนตามกฎหมาย
- โอนให้ทายาท: การโอนที่ดินให้แก่บุตรที่ชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน (ไม่รวมบุตรบุญธรรม)
ตัวอย่างการประหยัด:
ที่ดินราคา 3,000,000 บาท
- ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) = **99,000 บาท**
- ถ้าได้รับยกเว้น (เสียอากรแสตมป์ 0.5%) = **15,000 บาท**
**ส่วนต่างที่คุณประหยัดได้คือ 84,000 บาท!**
สรุปข้อควรจำ
ก่อนจะทำการประกาศขายที่ดินหรือบ้าน อย่าลืมเช็คหลังโฉนดว่าคุณถือครองมานานเท่าไหร่แล้ว หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบปีหรือยัง การรอเวลาเพียงไม่กี่วันอาจช่วยให้คุณประหยัดเงินหลักหมื่นหรือหลักแสนได้เลยครับ